Paolo TonaliniIncentivi per la valorizzazione ediliziaFormaius10 Febbraio 2020Paolo TonaliniSino al 31 dicembre 2021, i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare sono soggetti alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna, in presenza di alcuni specifici requisiti previsti dalla legge (art. 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, come modificato dalla legge di conversione 28 giugno 2019, n. 58). La legge prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 quando: – l’acquisto del fabbricato è effettuato da un’impresa (ditta individuale o società) che svolge attività di costruzione o ristrutturazione di edifici – l’acquisto ha come oggetto un “intero fabbricato”, indipendentemente dalla natura dello stesso; si ritiene che l’impresa possa anche acquistare da più soggetti diverse porzioni del fabbricato, purché l’acquisto riguardi nel complesso l’intero fabbricato; – l’acquisto avviene entro il 31 dicembre 2021; L’impresa che acquista l’intero fabbricato deve procedere alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato, anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche oppure deve eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia (individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001). In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B. L’impresa deve infine procedere all’alienazione del fabbricato per almeno il 75 per cento del suo volume, entro 10 anni dalla data di acquisto. Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali sia stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.... Leggi di più...Rivalutazione delle partecipazioni sociali 2020Formaius7 Febbraio 2020Paolo TonaliniIl termine per la rideterminazione del valore fiscale dei titoli, quote o i diritti non negoziati nei mercati regolamentati di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto dalla legge di bilancio 2020, che ha stabilito l’aliquota dell’imposta sostitutiva all’11% per tutte le partecipazioni sociali. E’ stata dunque eliminata la distinzione tra le partecipazioni “qualificate”, cioè che rappresentano una percentuale di diritti di voto esercitabili nell’assemblea ordinaria superiore al 20% oppure una partecipazione al capitale o al patrimonio superiore al 25% (art. 67, comma 1, lettera c, del testo unico delle imposte sui redditi, d.P.R. 917/1986), che già erano tassate all’11%, e quelle “non qualificate” (art. 67, comma 1, lettera c-bis), per le quali lo scorso anno era prevista l’aliquota del 10%. La nuova scadenza è fissata al 30 giugno 2020. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione). La data a cui deve fare riferimento la perizia è fissata al primo gennaio 2020. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi era titolare delle partecipazioni al primo gennaio 2020, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data. Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva è assunto come valore iniziale delle partecipazioni al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza. Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato delle partecipazioni al primo gennaio 2020. La perizia deve essere redatta da soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili. Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2020. In alternativa, il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il titolare delle partecipazioni deve versare l’imposta sostitutiva. E’ ancora possibile dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima. Nel caso delle partecipazioni sociali la perizia può essere giurata anche dopo la vendita delle partecipazioni, purché entro il 30 giugno 2020. Ricordiamo che chi aveva già in precedenza rivalutato le partecipazioni (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017, al primo gennaio 2018 o al primo gennaio 2019) può rivalutarle ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato. E’ possibile operare la rideterminazione del valore delle partecipazioni anche al ribasso (se hanno perso valore dopo la precedente rivalutazione), ma in tal caso occorre pagare la differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata.... Leggi di più...Plusvalenza da cessione di fabbricati o terreni agricoli, l’imposta sostitutiva aumenta al 26%Formaius28 Gennaio 2020Paolo TonaliniLa legge di bilancio 2020 ha aumentato dal 20% al 26% l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza derivante dalla cessione di fabbricati o terreni agricoli acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni (ferma restando l’esenzione prevista per le abitazioni principali). Ricordiamo che la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile da parte di una persona fisica è normalmente tassata nell’ambito della dichiarazione dei redditi, quindi le aliquote dipendono dal reddito complessivo del venditore. Normalmente si fa riferimento all’aliquota media dell’imposta sui redditi versata nei due anni precedenti. In alcuni casi, però, la legge consente al venditore di pagare al momento dell’atto un’imposta sostitutiva delle ordinarie imposte sui redditi, facendone specifica richiesta al notaio prima della stipula. L’imposta è applicata dal notaio al momento dell’atto, e immediatamente versata al fisco per via telematica. L’aliquota dell’imposta sostitutiva è aumentata dal 20% al 26% dal primo gennaio 2020. La nuova misura dell’aliquota rende meno conveniente la scelta per l’imposta sostitutiva, che deve essere valutata in base ai redditi del venditore. La scelta rimane conveniente sopratutto per chi ha redditi più alti. La possibilità di chiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva è limitata all’ipotesi in cui la plusvalenza deriva dalla cessione di fabbricati o terreni agricoli acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni (ferma restando l’esenzione prevista per le abitazioni principali). Dal primo gennaio 2007, infatti, è stata esclusa dall’applicazione dell’imposta sostitutiva la plusvalenza derivante dalla vendita di terreni edificabili, che deve quindi essere sempre inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore.... Leggi di più...Detrazione Irpef per chi acquista abitazioni in classe energetica A o B dal costruttoreFormaius15 Gennaio 2020Paolo TonaliniLa detrazione Irpef pari al 50% dell’Iva pagata per l’acquisto di abitazioni di classe energetica A o B, direttamente dall’impresa costruttrice è stata prorogata sino al 31 dicembre 2017 (art.. 9, comma 9-octies, D.L. 30 dicembre 2016 n. 244, introdotto in sede di conversione dalla legge 27 febbraio 2017 n. 19). L’agevolazione era stata inizialmente prevista con durata limitata dal primo gennaio al 31 dicembre 2016 (art 1, comma 56, legge 28 dicembre 2015, n. 208) e alla sua scadenza non era stata immediatamente prorogata. La proroga è arrivata ora con effetto retroattivo. Questa agevolazione consente di dimezzare, di fatto, l’aliquota Iva, dal 4% al 2% per la prima casa, dal 10% al 5% per le altre abitazioni, e dal 22% all’11% per le case di lusso. L’importo può essere detratto dall’Irpef dell’acquirente in dieci anni. L’acquisto deve avere per oggetto unità a destinazione residenziale di classe energetica A o B (in base all’attestato di prestazione energetica che deve essere allegato all’atto di acquisto); non sono richiesti altri requisiti, dunque non è necessario che sia l’abitazione principale, né sono previste esclusioni per gli immobili di lusso (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016). L’Agenzia delle Entrate, modificando la propria posizione rispetto alla prime interpretazione della norma fornita a Telefisco 2016, ritiene ora che l’agevolazione si applichi, oltre che all’acquisto di immobili nuovi (quelli per i quali non è intervento un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici, anche alle vendite effettuate da imprese che hanno eseguito lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, dovendosi intendere l’espressione “imprese costruttrici” contenuta nella legge come “imprese che applicano l’Iva al trasferimento” (Circolare n. 20/E/2016). L’agevolazione spetta anche per le pertinenze dell’abitazione (per esempio autorimesse o cantine), se acquistate contestualmente all’abitazione, con indicazione nell’atto del vincolo pertinenziale. Quando si acquista un’abitazione che fa parte di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa venditrice, ricorrono anche i presupposti per un’altra detrazione Irpef, quella del 50% su un importo pari al 25% del costo sostenuto per l’acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati (art. 16-bis, comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi). In questo caso, però, non è possibile far valere le due agevolazioni sulla medesima spesa, pertanto la detrazione di cui all’art. 16-bis dovrà essere calcolata sull’importo rimasto a carico dell’acquirente dopo aver applicato la detrazione del 50% dell’Iva. Lo stesso vale per l’agevolazione prevista per l’acquisto di box pertinenziali di nuova costruzione. L’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito anche che la detrazione è pari al 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Iva in relazione all’acquisto di unità immobiliari effettuato o da effettuare entro il 31 dicembre 2017. Ne consegue che, ai fini della detrazione e in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’Iva avvenga nel periodo di imposta 2016 o 2017. Rimane dunque esclusa dalla detrazione l’Iva corrisposta sugli acconti pagati nel 2015 per le vendite stipulate nel 2016 o nel 2017. L’Agenzia delle Entrate ritiene inoltre che l’Iva in acconto versata nell’anno 2017 per gli acquisti effettuati nel 2018 non sia detraibile perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2017 (salvo ulteriore proroga). L’Agenzia delle Entrate ha invece precisato che la detrazione Irpef è ammessa per l’Iva pagata sulla cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici anche dopo cinque anni dalla fine dei lavori, quando l’impresa ha esercitato l’opzione per la relativa imposizione. L’Agenzia delle Entrate ha infine ammesso la detrazione anche per l’acquisto di un appartamento che l’impresa costruttrice, in attesa di venderlo, aveva concesso in locazione.... Leggi di più...La donazione con riserva di disporreFormaius15 Gennaio 2020Paolo Tonalini La legge prevede espressamente che il donante possa riservarsi la facoltà di disporre di qualche oggetto compreso nella donazione o di una determinata somma sui beni donati (art. 790 c.c.). Si tratta di una norma poco conosciuta, le cui applicazioni nella pratica risultano piuttosto limitate, ma che si presta ad essere utilizzata per soddisfare una specifica esigenza del donante. La dottrina ha evidenziato come le due ipotesi previste dal legislatore rappresentino in realtà due diverse situazioni. La riserva di disporre di “qualche oggetto compreso nella donazione”, ovvero uno o più beni tra quelli donati, è considerata una donazione sottoposta, per una parte dei beni che ne sono oggetto, a una condizione risolutiva meramente potestativa (cioè rimessa alla pura e semplice volontà del donante), eccezionalmente valida perché prevista espressamente dalla legge, in deroga alla disciplina generale. Il donante, dunque, può riservarsi di disporre, cioè di riprendersi, uno o più beni tra quelli donati, che si ritiene debbano essere specificamente individuati nell’atto di donazione. Trattandosi di norma eccezionale, che fa riferimento solo ad alcuni dei beni donati, si ritiene che la riserva non possa avere ad oggetto tutti i beni donati, perché ciò consentirebbe al donante di revocare a propria discrezione la donazione, e ciò non è ammesso dal nostro ordinamento giuridico. Anche una riserva avente per oggetto quasi tutti i beni donati è considerata nulla in quanto negozio in frode alla legge. La riserva di disporre di “una determinata somma sui beni donati” è considerata invece una donazione con onere a carico del donatario, sottoposto a condizione sospensiva meramente potestativa (cioè rimessa alla pura e semplice volontà del donante), anche in questo caso eccezionalmente valida perché prevista espressamente dalla legge, in deroga alla disciplina generale. Il donatario, infatti, accettando la donazione, assume l’obbligo di versare al donante una somma di denaro, in seguito alla semplice richiesta di quest’ultimo. Si ritiene che la somma di denaro non debba necessariamente essere stata oggetto della donazione. Il donatario, dunque, potrebbe anche essere tenuto a versare una somma di denaro che non ha ricevuto in donazione. Trattandosi di un onere, la somma da versare non può eccedere il valore di ciò che è stato oggetto di donazione. Il donatario, infatti, è tenuto all’adempimento dell’onere entro i limiti del valore della cosa donata (art. 793 c.c.).... Leggi di più...L’oggetto della prelazione agrariaFormaius15 Gennaio 2020Paolo TonaliniL’oggetto della prelazione agraria è sempre e soltanto un “fondo rustico” o fondo agricolo (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590). La legge non fornisce ulteriori specificazioni, ma per fondo agricolo si intende comunemente il terreno destinato all’agricoltura, che può essere comprensivo anche di uno o più fabbricati rurali, cioè fabbricati destinati esclusivamente al servizio dell’attività agricola svolta sul fondo. La destinazione agricola risulta normalmente dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune. Questo certificato deve essere allegato all’atto di compravendita, nella sua versione più aggiornata (non deve essere stato rilasciato da più di un anno, e la parte venditrice deve dichiarare davanti al notaio che non sono intervenute modifiche negli strumenti urbanistici dopo il suo rilascio, quindi esso rappresenta fedelmente la situazione urbanistica del terreno). In questo modo la parte acquirente è sempre in grado di verificare agevolmente la destinazione urbanistica del terreno che sta acquistando. I terreni a destinazione agricola sono normalmente indicati nel certificato di destinazione urbanistica come “zona agricola”, con eventuale aggiunta di ulteriori specificazioni, oppure come “verde agricolo”. Sono espressamente esclusi dalla prelazione agraria i terreni edificabili di qualsiasi genere (residenziali, artigianali, industriali, commerciali). La legge precisa che occorre fare riferimento anche agli strumenti urbanistici non ancora vigenti, poiché non si è ritenuto compatibile con le finalità della prelazione agraria l’acquisto di un terreno destinato a perdere, in breve tempo, la destinazione agricola (art. 8, secondo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). La norma, per escludere il diritto di prelazione, fa riferimento ai terreni destinati ad utilizzazione edilizia “in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati”. La Corte di Cassazione è intervenuta spesso per chiarire questo aspetto, e ha precisato anzitutto che si deve tenere conto di qualsiasi strumento urbanistico di pianificazione del territorio, proveniente dal Comune o da altro ente territoriale (si veda, per esempio, Cass. 24 marzo 2003, n. 4274; Cass. 19 gennaio 2000, n. 534; Cass. 23 giugno 1999, n. 6401; Cass. 20 giugno 1998, n. 6161; Cass. 14 gennaio 1997, n. 306; Cass. 2 aprile 1996, n. 3028). La finalità della norma, infatti, è quella di escludere il diritto di prelazione agraria in tutti i casi in cui il terreno è destinato a perdere la sua attuale destinazione agricola per acquisire la natura di bene edificabile, o comunque di area utilizzata per scopi diversi da quelli agricoli. Il diritto di prelazione è dunque escluso quando è già iniziato un procedimento amministrativo finalizzato al mutamento della destinazione urbanistica del terreno, purché questo procedimento sia già stato formalizzato in atti conoscibili dai terzi. Non è sufficiente, dunque, la richiesta di variante urbanistica presentata al Comune dal proprietario del fondo agricolo, che è un semplice atto privato sul quale la pubblica amministrazione non si è ancora pronunciata (Cass. 21 gennaio 2000, n. 673). Non deve essere in ogni caso considerato edificabile il terreno in cui gli strumenti urbanistici consentono esclusivamente la realizzazione di costruzioni strumentali all’attività agricola, neppure se è già stato rilasciato il relativo titolo abilitativo (Cass. 21 novembre 1990, n. 11241). Non escludono il diritto di prelazione agraria la destinazione paesistica, che risulta compatibile con l’esercizio dell’attività agricola sul terreno (Cass. 20 dicembre 1990, n. 12090; Cass. 28 aprile 1990, n. 3592), né, naturalmente, la destinazione agrituristica, che rientra espressamente nell’ambito delle attività connesse con l’attività agricola (Cass. 27 novembre 1991, n. 12684). La giurisprudenza più recente, superando il precedente orientamento, esclude invece dalla prelazione agraria i terreni che rientrano nella destinazione a “verde pubblico”, cioè destinati alla formazione di parchi pubblici e in genere di spazi verdi per l’utilizzo collettivo della popolazione urbana (Cass. 6 marzo 2006, n. 4797; Cass. 29 marzo 2003, n. 4842; Cass. 28 giugno 2011, n. 8851; Cass. 16 novembre 1989, n. 4878) e a “verde privato”, cioè destinati alla realizzazione di giardini, parchi e spazi verdi di uso privato (Cass. 16 maggio 2003, n. 7641). Secondo la Corte di Cassazione, infatti, il legislatore ha inteso escludere dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione seppure non edificatoria, sia da considerare comunque “urbana” (“verde pubblico”, “verde privato” e le cosiddette “zone di rispetto”, come per esempio le aree di rispetto cimiteriale) in contrapposizione alla destinazione “agricola” (Cass. 31 marzo 2010, n. 7796; Cass. 28 aprile 2006, n. 9963; Cass. 6 marzo 2006, n. 4797). Ricordiamo infine che se il terreno offerto in vendita ha solo in parte destinazione agricola, il diritto di prelazione spetta soltanto sulla parte agricola (Cass. 24 novembre 1986, n. 6910; Cass. 12 aprile 2000, n. 4659; Cass. 6 marzo 2006, n. 4797). È pertanto opportuno che già nel contratto preliminare il prezzo complessivo sia scorporato nelle sue due componenti, quella relativa alla porzione agricola e quella relativa alla porzione edificabile o comunque a destinazione diversa, al fine di consentire l’esercizio della prelazione (in caso contrario, la prelazione può comunque essere esercitata sulla porzione agricola, e la determinazione del prezzo sarà rimessa al giudice). Una sentenza della Corte di Cassazione ha però consentito di estendere l’esercizio della prelazione all’intero terreno oggetto della compravendita, nel quale la zona agricola era ampiamente prevalente su quella avente destinazione diversa, considerando sia il valore sia la superficie (Cass. 6 agosto 2002, n. 11757). La presenza di uno o più fabbricati sul fondo agricolo offerto in vendita non esclude il diritto di prelazione. Dobbiamo però distinguere due ipotesi. Se si tratta di fabbricati rurali, cioè fabbricati destinati esclusivamente al servizio dell’attività agricola svolta sul fondo, la prelazione può essere esercitata sull’intero fondo agricolo, comprensivo dei fabbricati (Cass. 10 settembre 1986, n. 5538). In caso contrario, la prelazione può essere esercitata solo sul terreno agricolo, e non sui fabbricati. Anche in questo caso è opportuno che già nel contratto preliminare il prezzo complessivo sia scorporato nelle sue due componenti (terreno agricolo e fabbricati non strumentali) per consentire l’esercizio della prelazione sui soli terreni agricoli, e in mancanza la prelazione può essere esercitata sul solo terreno agricolo, e la determinazione del prezzo sarà rimessa al giudice. In passato veniva escluso il diritto di prelazione agraria per i fabbricati che, pur strumentali all’attività agricola, fossero stati dichiarati al catasto fabbricati, ritenendo che in tale ipotesi la costruzione perdesse il suo connotato di fabbricato rurale. Questo elemento formale è stato però smentito dalla successiva evoluzione della normativa catastale, che come è noto oggi impone l’iscrizione al catasto fabbricati per tutte le costruzioni, compresi i fabbricati rurali, che non per questo, ovviamente, perdono i requisiti di ruralità, se presenti. Oggi, pertanto, il discrimine non può certo essere l’iscrizione in catasto fabbricati, che sarà sempre presente, ma piuttosto l’effettiva ruralità del fabbricato, che potrà essere compreso nel fondo oggetto di prelazione agraria soltanto ne effettivamente destinato al servizio dell’attività agricola, e dunque in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge per il riconoscimento della ruralità (art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e modificato dall’art. 42-bis del d.l. 1 ottobre 2007, n. 159, convertito con modificazioni dalla legge 29 novembre 2007, n. 222). La vendita del solo fabbricato rurale normalmente non è soggetta a prelazione agraria, dato che questo può assumere rilevanza, sotto il profilo della prelazione, esclusivamente quale pertinenza del terreno agricolo, al cui servizio è destinato. La Corte di Cassazione ha però eccezionalmente riconosciuto applicabile il diritto di prelazione agraria a un fabbricato rurale che, pur essendo venduto separatamente, rimaneva adibito al servizio dell’impresa agricola, e in particolare ha riconosciuto il diritto di prelazione all’affittuario del fondo che aveva già acquistato i terreni, in caso di successiva vendita dei fabbricati (Cass. 15 maggio 2009, n. 11314; Cass. 2 aprile 1992, n. 4011). La giurisprudenza ha precisato che il diritto di prelazione esiste indipendentemente dalla dimensione del fondo agricolo (Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244; Cass. 2 marzo 2000, n. 2327), quindi sono soggetti alla prelazione agraria sia i terreni di piccole dimensioni, sia quelli di grande estensione (ferma restando la limitazione dimensionale derivante dalla capacità lavorativa della famiglia del coltivatore diretto). Inoltre, è indifferente il tipo di coltivazione in atto (Cass. 25 marzo 2003, n. 4374; Cass. 2 febbraio 1995, n.1244), anzi è soggetto a prelazione agraria anche il fondo attualmente non coltivato (incolto), perché ciò che conta è soltanto la possibilità di una futura coltivazione da parte dell’acquirente (Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244). Anche il terreno boschivo è soggetto a prelazione agraria, dato che il bosco è considerato una forma di coltivazione agricola (Cass. 17 ottobre 1984, n. 5242). La giurisprudenza ha invece escluso il diritto di prelazione in caso di affitto di terreno adibito a pascolo o in presenza di un contratto di vendita di erbe, o pascipascolo (Cass. 2 marzo 2007, n. 4958). Una situazione in cui la normativa sulla prelazione presenta qualche limite è quella della vendita di un fabbricato di civile abitazione, non a destinazione rurale, con un terreno circostante qualificato come agricolo. Si tratta, insomma, di una villa di compagna, circondata da una porzione di terreno di proprietà, che può essere destinato a parco o giardino, oppure a bosco, o anche incolto, ed è spesso acquistata come seconda casa. È evidente che oggi questa tipologia abitativa ha senso, e può essere offerta sul mercato, solo se accompagnata da una certa estensione di terreno. Senza il terreno circostante, i potenziali acquirenti non sono interessati a comprare la villa. Al momento della vendita di questo complesso immobiliare, si pone però il problema del diritto di prelazione agraria spettante ai confinanti, se questi sono in possesso dei requisiti soggettivi. L’esercizio del diritto di prelazione potrebbe portare all’acquisto, da parte del confinante, del solo terreno agricolo, lasciando al venditore un’abitazione privata di gran parte del suo valore commerciale. Il caso non è espressamente contemplato dalla legge, rimasta sostanzialmente ferma agli anni ’60 e ’70 e del secolo scorso. È importante, dunque, capire esattamente fino a che punto il confinante può esercitare il diritto di prelazione agraria, e tenerne conto fin dal momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita. Il diritto di prelazione è escluso solo per il terreno che può essere considerato strettamente pertinenziale all’abitazione (giardino, orto, cortile, parco) (Cass. 10 agosto 1988, n. 4920). La porzione di terreno pertinenziale all’abitazione, infatti, perde la connotazione agricola per assumere la stessa destinazione del bene principale, cioè dell’abitazione. La verifica della natura pertinenziale del terreno è una questione di fatto, che richiede un riscontro specifico in ciascun caso concreto. Il primo aspetto da verificare è la situazione dell’immobile, non solo in base alla descrizione contenuta nel contratto preliminare o nell’atto di compravendita, ma esaminando anche lo stato di fatto dell’immobile. La presenza di una recinzione che abbraccia l’intera proprietà (casa e terreno) può essere indice di pertinenzialità, così come la presenza di piante decorative tipiche dei giardini. Al contrario, è difficile considerare pertinenziale all’abitazione un terreno coltivato a frumento, un vigneto o una risaia. La situazione catastale può essere indicativa, anche se non risolutiva. È verosimile che l’area censita in catasto fabbricati insieme alla casa, e quindi riportata nella relativa scheda catastale o “graffata” alla particella dell’abitazione, costituisca effettivamente una pertinenza della stessa, In ogni caso non è sufficiente la semplice richiesta di accatastamento (Cass. 10 agosto 1988, n. 4920). Anche l’estensione del terreno è importante, perché il giardino è normalmente proporzionato alle dimensioni dell’abitazione. Di regola, quindi, il terreno pertinenziale sarà estensione limitata. Ciò non toglie che una casa importante possa avere un parco di notevole estensione. La Corte di Cassazione ha pertanto escluso il diritto di prelazione agraria nel caso della vendita di una villa gentilizia e del suo parco (Cass. 12 agosto 1991, n. 8787).... Leggi di più...Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoliFormaius8 Gennaio 2020Paolo TonaliniIl termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto dalla legge di bilancio 2020, che ha però aumentato l’imposta sostitutiva dal 10% all’11%. Il termine per la rivalutazione è ora fissato al 30 giugno 2020. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione). La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del 1° gennaio 2020. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è già proprietario di un terreno al 1° gennaio 2020, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data. Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza. Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al 1° gennaio 2020. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile). Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2020. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che oggi è pari all’11% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima. Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate ritiene che la perizia deve sempre essere redatta prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso. Un altro aspetto da considerare è quello dell’Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta. Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017, al primo gennaio 2018 o al primo gennaio 2019) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato. E’ possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma in tal caso occorre pagare l’eventuale differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata.... Leggi di più...Le nuove regole sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire (d.lgs. 122/2005, modificato dal d.lgs. 14/2019)Formaius20 Dicembre 2019Paolo TonaliniLe nuove regole La tutela degli acquirenti di immobili da costruire, originariamente prevista dal decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, è stata ampliata dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14. Le nuove norme introducono l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e prevedono la nullità del contratto in caso di mancata consegna all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza assicurativa indennitaria decennale. In questo modo il legislatore ha inteso coinvolgere maggiormente il notaio nel controllo del rispetto delle norme di tutela dell’acquirente, che negli anni precedenti sono state spesso disattese. Le nuove norme sono in vigore dal 16 marzo 2019, e si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data (art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005). I presupposti per l’applicazione La disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire presuppone la presenza di requisiti soggettivi e oggettivi. La tutela di applica quando: • il venditore è un “costruttore”, inteso come l’imprenditore (persona fisica o giuridica) oppure la cooperativa edilizia che edifica l’immobile, sia direttamente sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi; • l’”acquirente” è una persona fisica (la lettera della legge non richiede che sia una persona fisica che agisce al di fuori dell’attività imprenditoriale eventualmente svolta); • oggetto della vendita sono “immobili da costruire”, e come tale si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o presentato altro titolo abilitativo edilizio) e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata essendo in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità; la disciplina di tutela non si applicherebbe, dunque, quando non è stato ancora richiesto il titolo abilitativo, come ha stabilito la Corte di Cassazione, nella sentenza 10 marzo 2011, n. 5749, e la Corte Costituzionale, nella sentenza 24 gennaio 2018, n. 32, poiché solo con tale richiesta sorgerebbe una concreta aspettativa dell’acquirente all’ultimazione dell’immobile (queste sentenze sono state oggetto di numerose critiche); • sia stipulato un contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire (a sé o ad un proprio parente in primo grado), ovvero siano assunte obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. L’irrinunciabilità della tutela La legge dispone espressamente che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal d.lgs. 122/2005, e che pertanto ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta (art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. 122/2005, introdotto dall’art. 10-quater, comma 1, del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con legge 23 maggio 2014, n. 80). Il contratto preliminare Il contratto preliminare avente per oggetto un immobile da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e la legge prevede dettagliatamente le indicazioni che deve contenere, e i documenti che devono essere allegati. Le stesse regole valgono per qualsiasi contratto diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire. Il contratto preliminare deve contenere (art. 6 d.lgs. 122/2005): a) i dati anagrafici delle parti e il loro regime patrimoniale; b) la descrizione dell’immobile oggetto del contratto e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo; c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti; d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti; e) i termini massimi di esecuzione della costruzione (l’indicazione di termini intermedi per le varie fasi di lavorazione è invece facoltativa); f) il prezzo complessivo (o il valore di ogni altro corrispettivo), specificando le eventuali somme a titolo di caparra, i termini e le modalità di pagamento, che devono comunque assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento (bonifici o versamenti su un conto intestato al venditore, ma anche assegni bancari o circolari non trasferibili intestati al venditore); g) gli estremi della fideiussione, e l’attestazione che essa è conforme al modello standard determinato con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze (oppure, nelle more dell’adozione del decreto, che è conforme a quanto previsto dalle disposizioni legislative vigenti); h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile, specificandone l’ammontare, il soggetto a cui favore risultano e il titolo da cui derivano, e indicando gli obblighi che il costruttore si assume a riguardo, prima o dopo la stipula del rogito definitivo; i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, e di ogni altro titolo abilitativo alla costruzione; l) i dati delle eventuali imprese appaltatrici. Al contratto preliminare devono essere allegati: – il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti; – gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire (o l’ultima variazione al progetto originario), limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle pertinenze esclusive e delle parti condominiali. La trascrizione del contratto preliminare Il contratto preliminare, quando è stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, deve essere trascritto nei registri immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, poiché è opponibile nei confronti dei terzi. Grazie alla trascrizione, il promittente acquirente gode di una tutela aggiuntiva rispetto alla fideiussione, che può essere escussa solo quando ricorrono determinate situazioni previste dalla legge (crisi dell’impresa o mancata consegna della polizza postuma decennale). A seguito della trascrizione del contratto preliminare, il costruttore non può vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del costruttore non possono iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Il promittente acquirente è dunque tutelato anche contro un’eventuale iscrizione di ipoteca da parte dell’Agenzia delle entrate per debiti del costruttore. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti. Ricordiamo che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare. La prevalenza della trascrizione del contratto preliminare sull’iscrizione dell’ipoteca L’introduzione dell’obbligo della trascrizione del contratto preliminare richiede un’attenta valutazione dei tempi per la stipula del mutuo destinato a finanziare la costruzione dell’immobile. In presenza di contratti preliminari trascritti prima dell’iscrizione dell’ipoteca a favore della banca, infatti, l’ipoteca non potrà essere opposta al promittente acquirente, e la banca non potrà tenere conto del valore delle unità immobiliari già prenotate, al fine della concessione del finanziamento al costruttore. Ricordiamo che la legge prevede una sola eccezione. L’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo fondiario contratto per finanziare la costruzione prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari limitatamente al debito che il promittente acquirente si è accollato con il contratto preliminare o con altro atto successivo; se l’accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare (art. 2825-bis c.c.). Non si pone invece il problema del privilegio speciale immobiliare spettante al promittente acquirente in caso di mancata esecuzione del preliminare, cioè in caso di inadempimento del costruttore (art. 2775-bis c.c.). Il privilegio, infatti, non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia del mutuo fondiario contratto per finanziare la costruzione (artt. 2775- bis, secondo comma, e 2825-bis c.c.). E’ pertanto opportuno che l’ipoteca a favore della banca sia iscritta prima della stipula dei contratti preliminari con gli acquirenti, utilizzando la forma abituale del mutuo condizionato, con erogazioni successive a stato avanzamento lavori. Ricordiamo che la trascrizione del contratto preliminare è sempre obbligatoria, quindi le parti non potrebbero chiedere al notaio di procedere alla trascrizione. Il promittente acquirente potrebbe in teoria acconsentire alla successiva cancellazione della trascrizione ai sensi dell’art. 2668, quarto comma, del codice civile, ma ciò appare contrario alla norma secondo cui l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal d.lgs. 122/2005, e che ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta (art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. 122/2005, introdotto dall’art. 10-quater, comma 1, del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con legge 23 maggio 2014, n. 80). Una soluzione che è stata recentemente proposta in dottrina è quella della postergazione del grado della trascrizione del preliminare rispetto all’iscrizione ipotecaria (Angelo Chianale, “La forma autentica del preliminare di vendita di immobili in costruzione ex art. 388 c.c.i.i. minaccia il credito edilizio”, in dirittobancario.it). La postergazione richiederebbe il consenso del promittente acquirente, che potrebbe essere espresso rispetto a una determinata iscrizione ipotecaria già avvenuta, oppure anche rispetto a un’iscrizione futura, purché risulti determinato o determinabile il credito che l’iscrizione andrà a garantire. Ciò consentirebbe di inserire nel contratto preliminare una clausola con la quale il promittente acquirente acconsente che gli effetti della trascrizione del preliminare siano postergati all’iscrizione ipotecaria che il costruttore concederà alla banca a garanzia del mutuo destinato a finanziare la costruzione dell’immobile. La postergazione dovrebbe essere annotata a margine dell’iscrizione ipotecaria ai sensi dell’art. 2843 c.c.. La proposta appare interessante, e potrebbe forse non contrastare con il divieto di rinuncia alle tutele da parte del promittente acquirente, in considerazione del suo interesse a che la costruzione sia finanziata dalla banca, ma rimangono ancora molti dubbi sulla possibilità di ottenere l’annotazione di questa particolare postergazione, non espressamente prevista dalla legge. Il rilascio della fideiussione Al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire (o di un altro contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità), ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, di importo corrispondente alle somme (e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo) che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento (art. 2 del d.lgs. 122/2005). La fideiussione può essere rilasciata anche per un’obbligazione condizionale o futura, con la previsione, in tal caso, dell’importo massimo garantito (ai sensi dell’art. 1938 del codice civile). Ciò consente il rilascio di fideiussioni a contenuto progressivo, quando il contratto preliminare prevede il versamento di acconti a stato di avanzamento lavori, che devono anch’essi essere garantiti dalla fideiussione consegnata al momento della stipula Le nuove norme dispongono che il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 6, comma 1, del d.lgs. 122/2005), pertanto il notaio deve verificare la consegna della fideiussione e la sua conformità al modello standard. L’acquirente può dunque avvalersi anche delle tutele derivanti dalla trascrizione del contratto preliminare. Il contratto deve contenere gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello standard (art. 6, comma 1, lettera g, del d.lgs. 122/2005). La mancanza della fideiussione è espressamente sanzionata con la nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente (nullità relativa). Chi rilascia la fideiussione La fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni (art. 3, comma 1, del d.lgs. 122/2005). E’ stata eliminata la possibilità, originariamente prevista, che la fideiussione fosse rilasciata da un intermediario finanziario iscritto nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385), che è stato soppresso dal 24 dicembre 2015. Le garanzie della fideiussione La fideiussione deve garantire la restituzione all’acquirente delle somme da questo effettivamente versate al costruttore (e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo): 1) nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi prevista dall’art. 3, comma 2, del d.lgs. 122/2005; 2) nel caso di inadempimento, da parte del costruttore, dell’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, la polizza assicurativa indennitaria decennale di cui all’art. 4 del d.lgs. 122/2005. Quest’ultima previsione è stata aggiunta dal d.lgs. 14/2019. La garanzia fideiussoria, dunque, non è più limitata all’ipotesi del verificarsi di una situazione di crisi dell’impresa di costruzione, ma si estende anche al mancato rilascio della polizza assicurativa indennitaria decennale che deve essere consegnata da costruttore all’acquirente contestualmente alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile. La fideiussione deve inoltre garantire la corresponsione degli interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata. La situazione di crisi si intende verificata (art. 3, comma 2, del d.lgs. 122/2005): a) alla data di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto; b) alla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; c) alla data di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; d) alla data di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria. Queste definizioni della situazione di crisi dovranno essere lette con riferimento alle nuove procedure introdotte dal codice della crisi di impresa e dell’insolvenza. L’escussione della fideiussione La fideiussione può essere escussa (art. 3, comma 3, del d.lgs. 122/2005): a) a decorrere dalla data in cui si è verificata una situazione di crisi, a condizione che: • in seguito alla trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto; • in caso di procedura concorsuale, l’organo competente non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare; b) a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme al modello standard, quando l’acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto preliminare. Il contenuto della fideiussione La fideiussione deve avere alcune caratteristiche espressamente previste dal legislatore, e in particolare (art. 3, comma 4, del d.lgs. 122/2005): a) deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale (di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile); b) deve essere escutibile, verificatesi le condizioni previste dal decreto legislativo (art. 3, comma 3, del d.lgs. 122/2005), a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. E’ espressamente previsto, inoltre, che il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all’acquirente (art. 3, comma 5, del d.lgs. 122/2005). Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta inviata a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Se non rispetta questo termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare all’acquirente le spese da questo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi (art. 3, comma 6, del d.lgs. 122/2005). L’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (o dell’atto definitivo di assegnazione), contenente la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard (art. 3, comma 7, del d.lgs. 122/2005). Il modello standard della fideiussione La fideiussione dovrà essere rilasciata utilizzando il modello standard che sarà determinato con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze. Il decreto avrebbe dovuto essere emanato entro novanta giorni dal 16 marzo 2019, dunque entro il 14 giugno 2019 (art. 3, comma 7-bis, del d.lgs. 122/2005). Ricordiamo però che le nuove norme si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005). Il legislatore ha dunque previsto che in attesa dell’emanazione del decreto ministeriale contenente il modello standard, il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 3 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14. La mancanza della fideiussione In mancanza della fideiussione, il contratto preliminare non può essere stipulato. Se il contratto venisse comunque stipulato in mancanza della fideiussione, la legge ne prevede la nullità, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente (nullità relativa). L’acquirente può dunque scegliere se agire in giudizio per far valere la nullità contratto preliminare, oppure mantenere valido il contratto stipulato, pur in assenza della garanzia fideiussoria, se ritiene di averne maggiore interesse. La polizza assicurativa indennitaria decennale Il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente (art. 4, comma 1, d.lgs. 122/2005). Il d.lgs. 14/2019 ha introdotto, in caso di violazione di tale obbligo, la sanzione della nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall’acquirente (nullità relativa). L’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa, e della sua conformità al modello standard (art. 4, comma 1-quater, d.lgs. 122/2005). I danni coperti dalla polizza assicurativa La polizza assicurativa indennitaria decennale deve avere effetto dalla data di ultimazione dei lavori, e deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Ricordiamo che l’art. 1669 del codice civile prevede la responsabilità dell’appaltatore per dieci anni dal compimento dell’opera, se questa, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, per vizio del suolo o per difetto della costruzione. La denunzia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta, e il diritto al risarcimento si prescrive in un anno dalla denunzia. Mentre il concetto rovina totale o parziale è abbastanza facile da interpretare, maggiori dubbi presenta l’individuazione dei “gravi difetti costruttivi delle opere”, e di ciò occorre tenere conto nella formulazione della polizza assicurativa, soprattutto in relazione alle eventuali esclusioni da essa previste. Ricordiamo infatti che la Corte di Cassazione ha affermato che i “gravi difetti” dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono anche riguardare elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi) purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria (si vedano, p. es., Cass. 8140/2004; Cass. 11740/2003; Cass. 81/2000; Cass. 14449/1999; Cass. 456/1999; Cass. 3301/1996; Cass. 1256/1995 e Cass. 1164/1995) oppure arrecare un apprezzabile danno alla funzione economica o una sensibile menomazione della normale possibilità di godimento dell’immobile, in relazione all’utilità cui l’opera è destinata (si vedano, p. es., Cass. 1154/2002; Cass. 1393/1998; Cass. 7992/1997; Cass. 5103/1995; Cass. 1081/1995; Cass. 3644/1989 e Cass. 6619/1988). Sono stati dunque considerati rientrare nell’ambito di applicazione dell’art. 1669 c.c. i gravi difetti riguardanti, per esempio: la pavimentazione interna ed esterna (Cass. 2238/2012); le infiltrazioni d’acqua, l’umidità nelle murature e i problemi rilevanti d’impermeabilizzazione (Cass. 84/2013; Cass. 21351/2005; Cass. 117/2000); l’inefficienza di un impianto idrico (Cass. 3752/2007); l’impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 5002/1994; Cass. 7924/1992); il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio (Cass. 6585/1986; Cass. 4369/1982). Il modello standard della polizza assicurativa La polizza assicurativa dovrà essere emessa utilizzando il modello standard che sarà determinato con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze. Il decreto avrebbe dovuto essere emanato entro novanta giorni dal 16 marzo 2019, dunque entro il 14 giugno 2019 (art. 3, comma 7-bis, del d.lgs. 122/2005). Ricordiamo però che le nuove norme si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005). Il legislatore ha dunque previsto che in attesa dell’emanazione del decreto ministeriale contenente il modello standard, il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14. In attesa del modello standard, che chiarirà ogni dubbio, occorre pertanto fare attenzione alle clausole della polizza assicurativa, soprattutto per quanto riguarda la definizione dei “gravi difetti costruttivi delle opere”, in relazione alle eventuali esclusioni o coperture facoltative previste dalla polizza. Nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, la polizza assicurativa deve dunque avere queste caratteristiche: 1) deve avere quale assicurato/beneficiario l’acquirente dell’immobile 2) deve avere durata decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori 3) deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da: a. rovina totale o parziale dell’immobile b. gravi difetti costruttivi delle opere c. per vizio del suolo o per difetto della costruzione 4) deve coprire i danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. La legge prevede genericamente la copertura dei danni, da intendere come copertura totale e non parziale, quindi non sembra consentire la presenza di clausole che prevedono scoperti o franchigie, che avrebbero l’effetto di ridurre l’effettivo risarcimento del danno all’acquirente. Il riferimento ai danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione consente di escludere dal risarcimento i vizi palesi (già evidenti prima della stipula), e probabilmente anche i vizi occulti, se già noti anche all’assicurato (acquirente) oltre che al contraente della polizza (costruttore). Sembrano invece in contrasto con la previsione di legge le eventuali clausole che escludono il risarcimento in presenza di vizi noti al contraente (costruttore), pur se sconosciuti all’assicurato (acquirente), che è il contraente debole da tutelare, oppure le clausole che subordinano l’efficacia della polizza alla condizione essenziale che l’immobile sia realizzato a regola d’arte e in conformità al progetto e al capitolato, così escludendo dalla copertura proprio le situazioni che la legge intende garantire. I dubbi maggiori riguardano però l’individuazione dei “gravi difetti costruttivi delle opere”, da cui discende la necessità o meno di comprendere nella copertura assicurativa determinate garanzie (spesso previste nelle polizze come facoltative), anche alla luce della giurisprudenza della Corte di Cassazione. La mancata consegna della polizza assicurativa In caso di inadempimento da parte del costruttore dell’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, la polizza assicurativa indennitaria decennale, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto preliminare ha diritto di escutere la fideiussione per ottenere la restituzione delle somme versate al costruttore (art. 4, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005). In tal caso la fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto, per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al modello standard (art. 3, comma 3, lettera b, d.lgs. 122/2005). Il d.lgs. 14/2019 ha inoltre previsto la nullità del contratto di trasferimento della proprietà dell’immobile eventualmente stipulato, in caso di violazione dell’obbligo del costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale. Per espressa disposizione di legge, la nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente, il quale può dunque scegliere se agire in giudizio per far valere la nullità della compravendita, oppure mantenere valido il contratto stipulato, pur in assenza della garanzia assicurativa, se ritiene di averne maggiore interesse. Si tratta pertanto di nullità relativa. I dubbi sulla ristrutturazione Un importante dubbio interpretativo, da cui discendono conseguenze rilevanti, riguarda gli immobili oggetto di ristrutturazione. Gli immobili oggetto di ristrutturazione sembrerebbero essere esclusi dalla lettera della legge, che fa espresso riferimento agli “immobili da costruire”, e una conferma di tale interpretazione restrittiva viene anche dai lavori preparatori della legge delega, poiché la proposta avanzata durante i lavori della Commissione Giustizia del Senato di prevedere espressamente tra gli immobili oggetto di tutela anche gli immobili da ristrutturare non era stata accolta.Appare evidente, però, che gli immobili oggetto di ristrutturazione presentano la stessa esigenza di tutela dell’acquirente come contraente debole.Ricordiamo che secondo l’opinione inizialmente espressa dal Consiglio Nazionale del Notariato, la disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire si applica anche ai fabbricati oggetto di ristrutturazione “maggiore”, cioè quelli oggetto di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria trasformazione dell’edificio preesistente (CNN, Studio n. 5813/C del 23 luglio 2005).L’applicazione della disciplina di tutela agli immobili oggetto di ristrutturazione presenta però alcune criticità, soprattutto in relazione all’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria decennale (ora previsto a pena di nullità), che molte compagnie assicurative rilasciano solo per gli edifici di nuova costruzione. A questo proposito, dobbiamo tenere presente che la Corte di Cassazione, pronunciatasi a Sezioni Unite per dirimere un contrasto nella precedente giurisprudenza, ha affermato che l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo (Cass. SS.UU., 27 marzo 2017 n. 7756).... Leggi di più...SRL, entro il 16 dicembre 2019 nomina organo di controllo e modifiche statutarie.Formaius11 Dicembre 2019Paolo TonaliniEntro il 16 dicembre 2019 le società a responsabilità limitata che hanno superato i limiti di cui all’articolo 2477 del Codice civile, come modificato dal Codice della Crisi d’Impresa, dovranno procedere alla nomina dell’organo di controllo o del revisore. Le nuove regole sull’organo di controllo, che rendono più frequente l’obbligo della nomina, sono state introdotte dal decreto legge 18 aprile 2019, n. 32 successivamente modificato dalla legge di conversione 14 giugno 2019, n. 55. Nelle società a responsabilità limitata, la nomina dell’organo di controllo o del revisore è ora obbligatoria se la società ha superato per due esercizi consecutivi almeno uno dei seguenti limiti (art. 2477 c.c., nella nuova formulazione): 1) totale dell’attivo dello stato patrimoniale: 4 milioni di euro; 2) ricavi delle vendite e delle prestazioni: 4 milioni di euro; 3) dipendenti occupati in media durante l’esercizio: 20 unità. I nuovi limiti sono molto più bassi dei precedenti, inoltre l’obbligo dell’organo di controllo scatta quando ne viene superato uno solo, anziché due come avveniva prima. L’obbligo dell’organo di controllo cessa quando, per tre esercizi consecutivi, non è superato alcuno dei predetti limiti. Rimane inoltre l’obbligo dell’organo di controllo quando la società è tenuta alla redazione del bilancio consolidato, oppure controlla una società obbligata alla revisione legale dei conti. Queste norme sono in vigore dal 16 marzo 2019. Le società esistenti hanno nove mesi di tempo dall’entrata in vigore, dunque fino al 16 dicembre 2019, per adeguare gli statuti sociali (se necessario), e procedere alla nomina dell’organo di controllo, nel caso in cui risulti superato almeno uno dei limiti sopra indicati, nei due esercizi sociali precedenti, ovvero negli esercizi 2017 e 2018 (per le società il cui esercizio termina il 31 dicembre). Occorre dunque verificare se sono stati superati i nuovi limiti, più bassi dei precedenti, ed esaminare gli statuti sociali per apportare eventuali modifiche, cosa che appare probabile per le società di non recente costituzione. Una particolare attenzione deve essere riservata anche alle eventuali clausole statutarie che attribuiscono direttamente ai soci competenze sulla gestione dell’impresa, per evitare eventuali future contestazioni di responsabilità. In alcuni casi, le Srl potrebbero avere interesse trasformarsi in società di persone (Snc o Sas), per non essere soggette alle nuove regole sull’organo di controllo. In altri casi potrebbero prendere in esame l’ipotesi della trasformazione in Spa, per evitare l’applicazione delle nuove norme sulla responsabilità diretta degli amministratori verso i creditori sociali.... Leggi di più...
